Mercato immobiliare: l’equilibrio tra domanda e offerta di locazioni residenziali nodo cruciale da risolvere
Anche nel terzo millennio, la casa di proprietà resta ai primissimi posti nei sogni degli italiani.
Ma, anche nel settore immobiliare, l’evoluzione della società ha prodotto degli effetti importanti.
Perché al classico obiettivo dell’acquisto si sta sempre più sostituendo quello di trovare un alloggio in affitto, possibilmente a costi accessibili.
Non è un mercato semplice quello delle abitazioni in affitto a lungo termine e non solo perché, come si legge nel Report Immobiliare Nazionale della Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) sulle locazioni brevi a uso turistico 2022/2023, nel corso dell’ultimo anno è aumentato del 10% l’acquisto di seconde case da destinare a locazione breve, andando quindi a incrementare un’offerta già prioritaria un po’ in tutta Italia ma anche perché “le locazioni turistiche, confermando l’ottima redditività del settore, hanno rendimenti lordi medi tra il 5% e l’8%, sono prive del rischio di morosità e sono flessibili nella durata”.
Nel solo periodo compreso tra gennaio e settembre 2022 il giro d’affari generato dagli affitti brevi in Italia è stato di 9,7 miliardi di euro.
Se nel corso dell’estate 2022, rileva Fiaip, si è così registrato un + 12% di locazioni turistiche rispetto all’anno precedente, questo inverno vede un aumento di circa il 10% del numero delle locazioni turistiche “soprattutto nelle località montane e soprattutto in relazione a case indipendenti o grandi appartamenti con più famiglie o gruppi di amici per contenere i costi che sono previsti in aumento a seguito dei rincari energetici, in particolare quelli relativi al riscaldamento”. Con un incremento dei canoni di locazioni da un +7% ad un +10% rispetto alla scorsa stagione invernale.
Le famiglie italiane che hanno preso in locazione un immobile in montagna in questi mesi invernali, secondo il rapporto hanno speso mediamente tra i 900 e i 1200 euro a settimana.
Gli affitti residenziali
Ma come va invece il mercato degli affitti urbani residenziali?
Quali sono le tendenze in Veneto?
Sono pochi i dati ufficiali, confermano la stessa Fiaip, Confedilizia Veneto e Uppi (Unione dei piccoli proprietari italiani)Venezia.
Chi opera a livello di intermediazione, però, ha ben presente il polso della situazione.
E un dato, su tanti potenziali, emerge subito: tra inflazione, aumento della domanda e scarsa offerta, anche gli affitti residenziali hanno registrato un netto aumento di prezzo, pur se nelle città venete inferiore a quelli di Roma (+33%), Milano (+15%), Torino, Napoli e Palermo.
“Sul fronte degli affitti – è l’analisi di Michele Vigne, presidente di Confedilizia Veneto, l’associazione che rappresenta i proprietari di casa – in Veneto stiamo vivendo una situazione abbastanza statica, senza particolari picchi. La tendenza però è quella della riduzione delle locazioni a lungo termine”.
Trovar casa in affitto, dunque, non è facile.
Anche nella prospettiva dei proprietari, però, non mancano le criticità.
Far incontrare le esigenze di chi ha una casa da affittare e chi cerca un appartamento in cui vivere non è scontato
“E in tale prospettiva –anticipa Vigne, Confedilizia – di certo non aiuterà la sorta di eco-patrimoniale di cui si sta dibattendo a Bruxelles, dove si è affrontato il ragionamento dell’adeguamento degli immobili con una mentalità esasperatamente “green””.
Il problema delle “case green”
La necessità di adeguare il patrimonio immobiliare ai criteri di sostenibilità entro un decennio (almeno classe energetica D entro il 2033) che ha ricevuto il primo via libera in sede di Unione Europea, rischia dunque di scatenare un ulteriore terremoto nel settore, con effetti diretti per i proprietari e, a cascata, anche per chi cerca un alloggio.
“Si pensa di adottare – commenta Vigne – criteri da Scandinavia o da Paesi nordici come Olanda o Danimarca, dove una casa dopo 50 anni viene buttata giù e ricostruita senza tanti pensieri. Ma la situazione è diversa non solo in Italia, dove in più c’è anche il tema della sismicità, ma ad esempio anche in Francia, Spagna e nella stessa bassa Germania, tant’è che i costruttori tedeschi hanno iniziato a lamentarsi”.
Alle decisioni del Parlamento Europeo, pur preoccupato, prova a guardare con ottimismo il presidente di Uppi, l’Unione dei piccoli proprietari immobiliari, di Venezia, Ruggero Sonino. “Si tratta di uno spauracchio tremendo – afferma – ma diamo per scontato che a Venezia, con i suoi immobili storici, sarà impossibile applicare queste norme, con la concessione di deroghe. Certo, la riflessione da fare è più ampia: gli incentivi all’edilizia ci vogliono, è indubbio. Ma bisogna che la gestione delle misure sia più equilibrata. Basta pensare all’esempio del Superbonus al 110%, in cui le risorse sono state gestite in maniera scellerata, consentendo speculazioni che hanno avvantaggiato i più benestanti e messo in crisi i piccoli proprietari, perché nessuno ha comprato i loro crediti d’imposta”.
Green o no, il settore residenziale veneto è florido.
Secondo i dati forniti dall’Agenzia delle Entrate conta 2.661.178 unità immobiliari e rappresenta il 7,67% del totale nazionale.
Nel 2021, quanto a compravendite, ha generato il 9,29% dell’intero mercato italiano.
E a detenere oltre il 90% del mercato complessivo sono state le cinque maggiori province, Venezia in primis. Ma l’affitto?
La parola alle agenzie: Anamu
“Il mercato dell’affitto abitativo – premette Federica Frison, presidente di Anamu, società che si occupa di gestione di patrimoni immobiliari di aziende e di privati nell’area metropolitana allargata di Venezia, Padova e Treviso – è tale che, se manca un’organizzazione adeguata, difficilmente raggiunge numeri in grado di consentire guadagni ai proprietari. Per quanto, da ciò che possiamo riscontrare nelle nostre realtà territoriali di riferimento, ci sia una domanda molto superiore all’offerta, comprese le zone dove c’è più disponibilità”.
Il core business di Anamu, azienda tutta al femminile con filiali a Spinea e Mestre, è quello che parte dall’idea di locare immobili alle aziende che utilizzano personale in movimento, fungendo da punto di riferimento e da accompagnamento in tutte le pratiche per i proprietari, ai quali vengono evidenziati i vantaggi di questo tipo di affittanze. “Noi – riprende la presidente – affittiamo soprattutto appartamenti già arredati da 50-80 metri quadri, che sono due delle caratteristiche principalmente richieste, insieme al fatto che gli appartamenti siano nuovi, anche se questi mancano, soprattutto a Venezia, dove c’è anche da considerare il tema delle affittanze turistiche”.
Tra le zone in cui si riesce a raggiungere al contrario il maggior equilibrio tra domande e richieste al centro di Mestre si stanno sempre più aggiungendo Mogliano, Marcon e la Riviera del Brenta, da Mira a Dolo.
I temi caldi
“Trovare una casa in affitto – allarga la prospettiva Federica Frison – è oggi difficile per tutti. Ma ci sono indubbiamente delle categorie che fanno più fatica. Penso agli studenti: restano fuori in tanti, nonostante ci siano diverse nuove costruzioni loro dedicate. E ancor più dura è per quelli stranieri. Perché, e il discorso si lega anche a un mercato del lavoro molto volubile, al tema delle referenze e dei contratti, i tanti giovani che hanno solo un impiego a tempo determinato fanno sicuramente più fatica a trovare un appartamento”.
Proprio la mancanza di certezze economiche complica ulteriormente il quadro. Pur legandosi poi concretamente alle richieste del proprietario, la tendenza all’aumento degli affitti è comunque innegabile, specie dopo l’accelerazione dell’inflazione, l’aumento dei tassi dei mutui per l’acquisto e le difficoltà che riscontrano i giovani a ottenere prestiti dalle banche”.
Aumentano le richieste, restano in stallo le offerte, si alzano i prezzi. E’ la legge del mercato.
“Nell’ultimo anno – prova a elaborare una stima la presidente di Anamu – gli affitti sono aumentati mediamente del 10%, pur con differenze da zona a zona. Proprio nel centro di Mestre, per fare un esempio, nonostante la buona disponibilità di case, il costo delle locazioni è aumentato tantissimo. Perché il mattone viene ancora visto, per noi giustamente, come un bene rifugio. E, nonostante i mutui alti, tenere i soldi sul conto corrente in banca non conviene”.
L’analisi di Uppi Venezia
Ma il tema della difficoltà di trovare immobili in locazione e a un costo ragionevole, resta centrale.
“La difficoltà di trovare casa in affitto c’è”, spiega Sonino di UPPI, che nell’attuale situazione non vede “emergenze cosmiche, anche perché per fortuna non si assiste ai fiumi di sfratti visti in passato”. “Le giovani famiglie – aggiunge – tendenzialmente riescono oggi a trovare casa. La vera questione è però a quali canoni. E se a Mestre si trovano affitti a canoni accessibili, a Venezia, con i costi di manutenzione e risparmio doppi, ormai gli appartamenti da 500-600 euro al mese non esistono più”.
Delicato poi il tema delle affittanze agli studenti, tra i più colpiti e per i quali gli affitti, si legge ancora nel rapporto Fiaip, sono aumentati dell’11% circa in tutta Italia e in alcune città, come per esempio Bologna, addirittura del 29%.
“Sul mercato si assiste talvolta a situazioni inverosimili– incalza Sonino, di Uppi Venezia – con alloggi in condizioni pessime proposti a costi elevati. Ma è tutto il sistema che va rivisto, a partire dalle norme sulle locazioni, che non tutelano nemmeno i proprietari, che spesso si vedono restituire gli immobili praticamente devastati se non incastrati in situazioni dalle quali faticano ad uscire. La soluzione che caldeggiamo – dice – è quella di operare sulla base di convenzioni tra le associazioni dei proprietari, le Università e l’Esu, con l’intervento di garanzia del Comune. Bisognerebbe in tal senso istituire una commissione speciale che vigili e fornisca tutele adeguate a tutte le parti in causa. Con la certezza di alloggi idonei, durate dei contratti, canoni adeguati e sufficienti garanzie, sono convinto che il mercato ne trarrebbe un grande beneficio”.
