I prezzi degli immobili aumentano soprattutto in montagna, ma il più caro d’Italia resta il mare di Portofino
Passato ferragosto, il periodo delle ferie è sempre più un ricordo per la maggioranza dei 36 milioni di italiani che, in attesa dei numeri ufficiali a chiusura della stagione, Federalberghi ha stimato a priori avessero previsto almeno un periodo di vacanza nel corso dell’estate 2024.
Intanto, se la stessa indagine ha evidenziato che solo il 12,8% dei vacanzieri ha puntato su una abitazione di proprietà, il mercato delle seconde case non sembra frenare: non solo nel giro d’affari, ma anche per quanto riguarda i prezzi. Rendendo dunque l’acquisto, per chi ne ha la possibilità, anche un buon investimento.
E se anche se i costi più alti al metro quadro restano nettamente quelli di Portofino, è in particolare la montagna a far segnare incrementi di valore, oltre a inserire 6 località tra le prime 10 per prezzi di immobili “top” individuate dalle rilevazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
Il “duello” tra Cortina e Madonna di Campiglio
A richiamare per ultimo l’attenzione sul fenomeno del boom dei valori delle case di montagna è stato il quotidiano Il Sole 24 Ore, che ha analizzato in un articolo la crescita dei prezzi in 40 località turistiche italiane negli ultimi 10 anni, rilevando nel periodo un rialzo medio del +26,8%, con la punta del +38% di Cortina d’Ampezzo, seguita dal +34,7% di Madonna di Campiglio e dal +34% di Ortisei.
La località trentina supera però, sia pur di poco, quella veneta sul secondo gradino del podio delle località con il prezzo di punta più alto al metro quadro per le seconde case nella classifica dell’Osservatorio delle Entrate: 14 mila euro (in una forbice fino a 10 mila) contro 13,8 mila (anche se a Cortina non si scende sotto i 12,2 mila per un “categoria top” di nuova costruzione).
Un “duello” al vertice che non si ferma qui. La “regina delle Dolomiti” si riprende il primato guardando al complesso dell’offerta e non limitandosi agli appartamenti nuovi in posizione esclusiva, con prezzi più alti anche per immobili centrali “vecchi”, che richiedono una spesa tra 9,2 e 10,7 mila euro contro una tra 6 e 8 mila di Madonna di Campiglio.
A sua volta, quest’ultima località ha fatto segnare, dal 2019, un incremento del +7% (circa 1000 euro) nel prezzo al metro quadro per case top nuove, mentre Cortina si è fermata al +4,3%. Gli aumenti percentuali più elevati in questo periodo sono in ogni caso quelli della lombarda Livigno: +47,2% per le abitazioni di livello più elevato e + 50,6% per quelle usate ma centrali.
Portofino e le altre località più care
Gli incrementi del costo del metro quadrato non sono in ogni caso sufficienti per far rientrare la meta valtellinese tra le 10 più care per prezzo di punta. Qui, pur con una sostanziale stabilità di prezzi rispetto al pre-Covid, resta inattaccabile la leadership di Portofino, dove un appartamento può arrivare a costare fino a 22.900 euro al metro quadro se nuovo di altissima gamma e 16.100 se comunque centrale.
Un’altra località ligure, Sestri Levante, con 13.700 euro è appena ai piedi del podio, confermando insieme al nono posto di Santa Margherita Ligure (10.700 euro al pari della campana Capri, unica realtà del Sud tra le prime 10) l’appeal del mare della Liguria.
Tornando in quota, invece, sono le montagne del Nord-Est a fare la parte del leone, con la sola aostana Courmayeur (5^ con 13 mila euro al metro quadro per un immobile “top”, ma prima, tra le montane, per un centrale non nuovo, che può arrivare a 12 mila) a inserirsi nel dominio dolomitico.
Tra il 6° e l’8° posto assoluto si trovano infatti, in rapida successione, Corvara in Badia (12 mila euro come prezzo di punta), Selva di Val Gardena (11,5 mila) e Ortisei (11 mila). Quanto ai laghi, in calo secondo uno studio di Tecnocasa mediamente del -0,3% su base annua, ma al +6% nel decennio, la più cara è Sirmione (fino a 7.700 euro) su un lago di Garda che domina, pur con una crescita della sponda veronese e un calo di quelle bresciana e trentina.
Mare 2024: boom di prezzi e compravendite
Sul tema delle case nelle località di vacanza, anche se con riguardo solo a quelle di mare, c’è anche l’analisi di Abitare Co., che ha confrontato i prezzi del primo semestre 2024 con quelli dello stesso periodo del 2019 in 105 delle località costiere più famose. La media di aumenti riscontrata è stata, in questo caso, del +26,7%, confermando Portofino (19.450 euro al metro quadro con punte di 25,5 mila) al primo posto.
La sassarese Porto Cervo, appena 13^ nei dati dell’Osservatorio, spicca in questo caso con valori di 19.375 euro, che salgono a 27 mila per ville di pregio. In percentuale, invece, gli aumenti più significativi sono quelli della ligure Alassio (+45,8%), della toscana Viareggio (+44,5%) e della sarda Castiadas (+44,5%).
Lo studio ha effettuato anche un confronto tra compravendite concluse nel 2023 e nel 2019. Anche in questo caso si è registrato un aumento, del +26,3%, trainato dal +64,5% della Sardegna, seguita da Basilicata (+59,2%), Sicilia (+34,7%) e Puglia (+30,3%). Proprio Castiadas (+264,5%) è il comune con la crescita più elevata, seguito dall’isola siciliana di Pantelleria con un +142,5%. In negativo, sorprendono i dati di 2 località della Costiera amalfitana: Positano, -32%, e Sorrento, -28,6% di compravendite negli ultimi 4 anni.
Alberto Minazzi
